老房翻新中的拆舊工程，本質(zhì)是對(duì)房屋“病灶”的一次深度診療。不同于新房裝修的“白紙作畫”，老房改造需在拆除舊裝的同時(shí)，精準(zhǔn)識(shí)別潛在隱患，為后續(xù)施工筑牢安全根基。本文將從基層隱患排查、結(jié)構(gòu)安全評(píng)估到增項(xiàng)管理，系統(tǒng)梳理拆舊環(huán)節(jié)的關(guān)鍵細(xì)節(jié)，幫助業(yè)主規(guī)避90%以上的常見問題。

一、基層隱患深度排查：瓷磚與墻體的雙重考驗(yàn)

老房瓷磚和墻體的問題，往往隱藏在表面之下，需通過專業(yè)手段逐一甄別。

1. 瓷磚基層空鼓檢測(cè)

- 三步排查法：

① 目視檢查：觀察瓷磚表面是否有裂紋、翹起，尤其注意廚衛(wèi)陰角區(qū)域

② 工具檢測(cè)：使用空鼓錘以20cm間距敲擊，聲音清脆為空鼓，悶響為密實(shí)

③ 深度驗(yàn)證：對(duì)疑似空鼓區(qū)域，用紅外熱成像儀掃描（溫差＞2℃可能存在空洞）

- 處理策略：

空鼓面積 處理方案 工藝要點(diǎn)

＜10% 注漿修復(fù)（環(huán)氧樹脂+壓力灌注） 鉆孔間距10cm，注漿后壓實(shí)

10%-30% 局部鏟除重貼 新舊接縫處涂刷界面劑

＞30% 整體鏟除至基層 基層鑿毛處理，平整度≤3mm

2. 墻體穩(wěn)固性評(píng)估

- 結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)：

檢測(cè)現(xiàn)象 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) 處理建議

墻體晃動(dòng)幅度＞1cm 高危 立即停止拆除，聯(lián)系結(jié)構(gòu)工程師

輕體磚表面破損＞40% 中危 拆除重建（建議改用輕鋼龍骨墻）

局部裂縫寬度＜2mm 低危 掛鋼絲網(wǎng)+抗裂砂漿修復(fù)

- 加固工藝細(xì)節(jié)：

① 鋼絲網(wǎng)規(guī)格：孔徑20×20mm，絲徑0.8mm，固定間距15cm

② 砂漿配比：水泥:砂:抗裂劑=1:3:0.05，分兩遍施工（間隔24小時(shí)）

二、頂面墻面鏟除：膩?zhàn)优c基層的科學(xué)處理

墻面頂面的處理直接影響后期涂料和壁紙的使用壽命，需精準(zhǔn)判斷基層狀況。

1. 膩?zhàn)幽退澡b別

- 簡(jiǎn)易測(cè)試法：

① 濕潤(rùn)實(shí)驗(yàn)：用噴壺在墻面噴濕30cm×30cm區(qū)域，靜置5分鐘

② 摩擦測(cè)試：用手指以5N力度摩擦，脫落量＞5g/㎡需鏟除

- 不同膩?zhàn)犹幚矸桨福?/strong>

膩?zhàn)宇愋?處理方式 注意事項(xiàng)

非耐水膩?zhàn)?徹底鏟除至水泥砂漿層 鏟除后需涂刷界面劑

耐水膩?zhàn)?保留但需打磨（粗糙度Ra=25） 打磨后清理浮灰，涂刷墻固

2. 基層缺陷處理

- 木楔與金屬件處理：

① 木楔：用沖擊鉆取出后，孔洞填充膨脹水泥（水灰比0.45）

② 金屬件：切除后涂刷防銹漆（如環(huán)氧富鋅底漆），再用水泥砂漿封堵

- 砂灰層優(yōu)化：

若砂灰層強(qiáng)度＜M5，需滿貼耐堿玻纖網(wǎng)格布（克重160g/㎡），增強(qiáng)粘結(jié)力

三、施工報(bào)價(jià)與增項(xiàng)管理：透明化流程管控

拆舊階段的增項(xiàng)糾紛，根源在于信息不對(duì)稱。建立“預(yù)估-檢測(cè)-確認(rèn)”的閉環(huán)管理，可有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1. 增項(xiàng)預(yù)判清單

常見增項(xiàng) 預(yù)判方法 報(bào)價(jià)參考（㎡）

基層鏟除 敲擊檢測(cè)+紅外掃描 30-80元

墻體加固 結(jié)構(gòu)檢測(cè)報(bào)告 150-300元

管線修復(fù) 水壓/電阻測(cè)試 按實(shí)際米數(shù)計(jì)算

2. 合同風(fēng)險(xiǎn)條款

- 約定“檢測(cè)后增項(xiàng)不超過合同價(jià)15%”

- 要求施工方提供《基層檢測(cè)報(bào)告》作為增項(xiàng)依據(jù)

- 明確“隱蔽工程處理單價(jià)”（如空鼓修復(fù)80元/㎡）

四、特殊區(qū)域拆舊要點(diǎn)：廚衛(wèi)與陽(yáng)臺(tái)的專項(xiàng)處理

1. 廚衛(wèi)空間

- 防水層檢測(cè)：拆除瓷磚后進(jìn)行閉水試驗(yàn)（48小時(shí)，水位≥3cm）

- 管道保護(hù)：用充氣式封堵器保護(hù)排水口，防止建筑垃圾堵塞

2. 陽(yáng)臺(tái)區(qū)域

- 配重墻識(shí)別：觀察陽(yáng)臺(tái)與主體結(jié)構(gòu)的連接方式（預(yù)制板陽(yáng)臺(tái)嚴(yán)禁拆除配重墻）

- 防水強(qiáng)化：鏟除原有防水層后，涂刷JS防水涂料（厚度1.5mm，上翻30cm）

五、拆舊后驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)化交付依據(jù)

驗(yàn)收環(huán)節(jié)需用數(shù)據(jù)量化結(jié)果，避免主觀判斷：

1. 基層平整度：2m靠尺檢測(cè)，誤差≤3mm

2. 空鼓率：墻面≤5%，地面≤3%

3. 管線完整性：水管壓力測(cè)試0.8MPa，保壓30分鐘無滲漏

4. 結(jié)構(gòu)安全：裂縫寬度＜0.3mm，墻體垂直度偏差＜5mm

結(jié)語(yǔ)：拆舊是翻新的“地基工程”

老房拆舊絕非簡(jiǎn)單的“敲敲打打”，而是一場(chǎng)對(duì)房屋健康的全面診斷。通過系統(tǒng)化的檢測(cè)流程、標(biāo)準(zhǔn)化的處理工藝和透明化的增項(xiàng)管理，既能消除安全隱患，又能為后續(xù)裝修節(jié)省成本。建議業(yè)主在拆舊階段聘請(qǐng)第三方監(jiān)理，對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行影像記錄和數(shù)據(jù)留存。唯有將每個(gè)細(xì)節(jié)做到極致，才能讓老房真正實(shí)現(xiàn)“舊貌換新顏”，為新生活奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。